“8·28新政”能否讓房地產債券市場“春風再度”——安融評級第三十期（上海）投融資者交流會成功舉辦

9月12日，以“‘8·28新政’能否讓房地產債券市場‘春風再度’”為核心主題的安融信用評級有限公司第三十期（上海）投融資者交流會在上海舉辦。安融評級與來自天風證券、國信證券、中泰國際、複星聯合健康保險、浙商租賃、圭頓投資、沁聞投資、廈門國際銀行、東亞前海證券、江綿峰私募基金、安洪投資、上海鐵金剛實業發展集團、上海森頓投資管理等50余家合作金融機構、學術機構及客戶代表齊聚公司上海總部新址，圍繞“8·28新政”制度內涵、地產行業運行現狀、房地產債券市場機遇與風險演化等議題展開深度研討。

首先，由安融評級首席經濟學家周沅帆博士帶來《“8·28新政”能否讓房地產債券市場“春風再度”》主題分享，並與現場嘉賓頻繁互動、開展深入交流。周沅帆博士指出，“8·28新政”區別於過往“救火式”短期刺激政策，是房地產行業基礎制度的系統性重構，從住房銷售制度、信貸管理、資本市場支持三大層面補齊制度短板，推行現房銷售改革、開發貸主辦銀行制度、延長個人住房貸款期限、拓寬REITs及資產證券化工具應用等一系列舉措，堵住舊模式下高杠杆拿地、預售資金風險、多頭授信抽貸等行業漏洞，同時打開租賃住房、城市更新、並購重組、存量資產盤活的全新發展空間。

周沅帆博士複盤了當前房地產及地產債市場現狀。行業已經邁入存量時代，二手房成交占比持續抬升，行業投資、開工、銷售等核心指標仍處在調整區間；地產債經過多輪風險釋放，違約規模逐步回落，但市場分化格局顯著，當前債券發行高度集中于央國企，民營房企融資占比偏低，不同主體融資成本差距明顯。他提出三種情景研判地產債後續走向：積極情景下融資、回款、償付同步改善帶動市場整體修復；審慎情景下銷售偏弱、存量債務壓力將制約修復力度；中性情景則更大概率成為現實，即市場呈現結構性分化，優質專案、優質主體率先改善，弱資質主體仍將持續出清。政策紅利傳導至債券償付，還需要跨越專案資金封閉管理、集團資金上劃等現實關卡，不能簡單將政策出臺等同于信用修復，要以融資實際到賬、項目回款兌現、債務償付改善作為觀測市場回暖的核心信號。

在圓桌討論環節，與會嘉賓圍繞新政落地效果、房企債務化解路徑、地產債投資甄別邏輯、存量資產盤活路徑、風險識別觀察指標等市場熱點各抒己見。嘉賓普遍認為，“8·28新政”為行業建立長期健康運行的制度框架，有助於修復市場預期，但房地產債券市場迎來全面“春風”尚需時間，行業修復高度依賴商品房銷售回暖、項目現金流持續改善，投資端仍應當堅持區分項目資質、甄別主體信用，理性看待政策紅利。

本次交流會立足行業宏觀大勢、聚焦債市市場痛點、研判政策落地後的演化趨勢，實現政策解讀、市場複盤、風險研判、思路碰撞的多重價值，為機構投資者、金融從業者、實體企業搭建高效的交流對接平臺。未來，安融評級將持續深耕信用研究，緊盯房地產行業政策反覆運算與債市週期變化，常態化組織投融資交流研討活動，持續輸出專業市場研判成果，助力各類市場主體把握行業趨勢、科學開展投融資決策，賦能債券市場平穩健康運行與實體經濟高品質發展。