REITs的中国发展与未来展望 | 安融评级投资者交流会第八期成功举办
2022年6月22日，由安融信用评级有限公司（简称“安融评级”）主办的安融评级投资者交流会第八期顺利开展，本期投资者交流会的主题为“REITs的中国发展与未来展望”。
2022年5月25日，国务院办公厅正式发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办19号文）。文件要求明确重点方向，通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种方式盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。5月27日，中国证监会办公厅和国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。
2022年5月25日，国务院办公厅正式发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办19号文）。文件要求明确重点方向，通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等多种方式盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。5月27日，中国证监会办公厅和国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。
2020年以来，基础设施REITs已成为我国金融体制改革的重大创新金融工具，受到政府及各部门的高度重视。发行基础设施公募REITs在盘活存量资产，降低债务风险，支持实体经济发展，拓宽投资渠道等方面具有重要意义。
为紧跟市场动态，把握发展机遇，安融评级邀请了戴德梁行董事、英国皇家特许测量师刘慧，REITs领域专业人士姜海洋，中信建投证券股份有限公司结构化融资部高级副总裁孙康，华西证券债券业务总部执行董事姚向武，平安银行股份有限公司北京分行高新技术产业金融部高级经理韩阿漠尔以及安融评级结构融资部总经理王轶博参与本期“线上+线下”投资者交流会。
本期交流会由安融征信有限公司副总经理、安融评级研究发展部高级研究员秦志远担任主持人。交流内容主要围绕以下要点展开：（1）REITs在国内经历了哪些发展阶段？（2）REITs在国内的发展存在哪些问题？如何更好地理解和应用REITs？（3）基础设施公募REITs将给我国带来哪些变化？
问题一：REITs在国内经历了哪些发展阶段？
王轶博：REITs在推出之前，市场上的不动产证券化产品主要以类REITs、CMBS等形式存在。我们之前在做CMBS产品时，发现我国的商业地产与国外差异较大，国外可能30年的租金就能覆盖成本，而我们纯拿租金或者是物业、商场收入去做产品时会发现因为租售比过低，会出现成本盖不住的情况。如果说连带把持有物业不动产做一个转让，实现增信和所谓的破产隔离，又会有房产税、不动产税等一些附加成本，还会有一些交易限制在里面，因此真正做出来的产品并不多。之后市场创新，推出了类REITs，即在不做债权转让的情况下，把物业公司的股权放到特殊目的载体（SPV）里面，但为了满足交易场所发债的标准，又需要有一个强担保主体来保证到期赎回，因此对于一些信用资质比较弱的主体来讲，是没有机会参与这种类REITs项目的。在这种背景下，推出REITs可以缓解中小不动产企业融资问题。
姜海洋：REITs起源于国外，最开始主要是投资于房地产，之前国内也有一些想从房地产领域切入来推出REITs，但是受国家“房住不炒”要求控制，这种模式可能会比较难推出。2020年，国家最终通过走基础设施这条路来推出公募REITs。从目前市场整体情况来看，公募REITs受欢迎程度较高。与此同时，随着上半年国务院办公厅19号文的发布，公募REITs在可预期未来将迎来迅速发展。
刘慧：我国REITs发展在哪个阶段，可以从两个角度来理解，一方面是与国内自身发展情况相比，另一方面是与境外成熟市场相比。从与国内自身相比的情况看，自2014年国内首单私募REITs中信启航发行以来，整个私募市场各个业态发行的资产种类已经非常多了，像类REITs和CMBS等差不多可以覆盖到整个不动产的业态。因此从这个维度来看，我国REITs的发展速度是非常快的。从与境外成熟的亚洲REITs市场相比的情况看，根据戴德梁行最近的研究报告统计，截至2021年12月31日，亚洲市场上的REITs总市值将近2万亿人民币，主要集中于新加坡、日本和中国香港三大市场。如果参考这个规模，中国的C-REITs市场在资产类别及未来规模上发展空间巨大。另外，按各国REITs市值与股票市值占比来看，日本和美国目前在2%-3%左右，中国香港约为0.5%，而中国大陆仅为0.05%。因此从规模上来看，中国REITs市场存在较大发展潜力，未来增长空间广阔。
孙康：从海外REITs发展历程来看，REITs诞生于20世纪60年代的美国，目前美国已成为全球规模最大、发展最成熟的REITs市场。这期间美国REITs市场经历了不同投资类型的转换，从一开始的抵押型REITs为主到如今基本上是权益型REITs，以及伴随着一系列的立法和税收政策调整。在国内，REITs的标志性事件有两个，一个是2005年越秀于中国香港成功发行越秀REITs，另一个是2014年启航类REITs成功发行。这也标志着我国在REITs领域探索的两个关键节点。而我国之所以在2020年正式开启公募REITs试点工作，一是前期监管部门、中介机构等进行了大量的探索工作，积累了丰富经验；二是我国正在从增量经济时代到存量经济时代转变，原有投资模式难以持续推进经济增长，因此需要有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环；三是需要给社会资本提供更好的退出渠道，以吸引更多社会资本参与。
姚向武：公募REITs和类REITs、CMBS、ABN等存在着较大的区别。无论是从REITs的价值和意义，还是从我国经济发展形势来看，公募REITs在中国具有广阔的发展前景。受到牌照等限制，我们目前主要还是做类REITs业务，底层资产主要是污水处理、产业园区、高速公路、公租房等。同时我们也在思考，当未来公募REITs市场发展到一定程度时，如何发挥公募REITs募资能力和资产运营能力，将类REITs资产进行收购，做大公募REITs规模的同时，也可以进一步降低融资人的融资成本，实现多方共赢。
韩阿漠尔：我们部门服务了较多房生态相关的企业，行业涵盖租赁、长租公寓、物业管理、不动产、房屋装修，以及衍生的搬家、保洁和维修等。以某家头部长租公寓企业的视角来看待这个问题，长租公寓企业提供的是资产管理和运营能力，从REITs资产运行的本质来看，不管是租赁住房还是商业办公，都需要有资产管理方，资产管理方也相当重要。据我们了解到的某些国内头部长租公寓企业，是具备把管理标的的空置率控制在5%以内的能力。但是即便如此，将这部分运营能力输出到REITs本身上来，也仅能让整个资产的收益率提升10%~20%，这还是无法解决国内租售比较高而造成的投资回报周期较长的问题。所以以房地产资产为标的的REITs产品还有很长的一段路要走。
问题二：REITs在国内的发展存在哪些问题？如何更好地理解和应用REITs？
王轶博：之前很多的类REITs产品做的是商业地产类项目，而我国本次推出的REITs试点首选基础设施领域。其他嘉宾也提到了之前的基础设施PPP模式中社会资本退出机制比较繁琐的问题，我们最近也看到有想通过转成REITs的方式退出。就当前来看，我国的REITs试点似乎与商业地产方面关系不大，之前发行商业地产的类REITs项目退出方式依然没有得到有效解决。我们认为可能有以下几点原因：一是当前房地产市场存在一些问题；二是相比商业地产项目，基础设施建设相关的项目更具备地方政府信用保障；三是为了避免重蹈国外次贷危机的老路。整体来看，推出基础设施REITs试点，可能是变相化解地方债务问题的一个思路。
孙康：目前我国公募REITs仍处于探索阶段，REITs在实际操作和应用中可能存在一些问题。一是很多地方和企业可能不舍得拿出最优质的资产来参与REITs，或者做的话大部分发起人也不希望优质资产真实出表。二是现行的“公募基金+ABS”的方式产品结构层级过多，导致法律关系复杂、运行和监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大等。因此对于发起人和投资人来说，需要一定的时间去学习了解。三是公募REITs管理人需要在运营管理、规则完善等多方面进行能力的提升和经验的积累，目前市场中缺少专业的运营管理机构，这也在很大程度上限制了我国公募REITs的试点范围扩大。目前，监管部门也在进行相关法律法规的完善，未来可能将REITs作为一类单独的证券产品进一步细化规则。
姚向武：现阶段首次发行基础设施REITs的项目要求当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元等条件要求，准入门槛较高，因而符合公募REITs产品发行条件的的标的本身就不多。类REITs和REITs虽然存在很大差异，但无论是类REITs还是REITs，都涉及到底层资产梳理、税务筹划等关键问题处理，我们在做类REITs业务时正好可以梳理和规范底层资产，对疑难问题解决进行探索，有利于监管部门完善相关规定，这为公募REITs业务的更好发展奠定了基础，是公募REITs的一个有益的探索和实践。
韩阿漠尔：银行在REITs的运行过程中，更多地扮演的是服务者角色。具体来看，在REITs发行前资产生成过程中，银行可以提供项目贷款、并购贷款、PRE-REITs融资等服务；在REITs发行中，银行可以担任托管人、监管人、财务顾问等角色；在REITs发行后，银行可为项目收购提供杠杆融资。
姜海洋：我国REITs发展中可能存在三个问题。第一个问题是REITs存在税收政策不明确和重复征税的问题，REITs税收优惠政策仍需进一步细化。第二个问题是目前有些原始权益人并不愿意拿出优质资产来参与REITs，更倾向于把优质资产握在手里以取得低成本的贷款资金，背后存在着利益博弈问题。针对这个问题国家出台了一些政策，将有利于地方政府和地方国企拿出一些比较好的资产来参与REITs，扩大市场空间。第三个问题是REITs产品发行数量可能不会像之前的类REITs、ABS、CMBS等产品发行数量那么多。
问题三：基础设施公募REITs将给我国带来哪些变化？
王轶博：自基础设施公募REITs产品上市以来，由于可投资的优质资产及REITs产品供给不足，再加上股市波动以及债市出现违约，短时间内，REITs市场交易出现了羊群效应。未来当投资人和发行人对REITs市场更加熟悉和理性、公募REITs二级市场活跃度和稳定性得到保证时，将会有更多的公用事业、城投公司从之前的发展困境中解脱出来，从重资产到重服务，有效地盘活存量资产。
刘慧：基础设施公募REITs将给我国带来的变化，个人认为至少会包括三个方面。首先可以帮助企业把不动产项目的完整闭环打通，这样可以吸引更多的成熟资产运营团队有意愿去盘活存量资产，给企业方提供更加有效的退出渠道。二是中国REITs市场未来会像美国、亚洲市场一样成熟且资产类别多元化，可以看到跨区域、跨业态的资产组合，以及后面更多的扩募项目补充进来，给投资人提供收益良好、风险可控、选择多元化的投资标的。三是未来众多企业将会逐步走向规范化、标准化和市场化，逐步向公募REITs产品的要求（权属清晰、土地使用依法合规、具备可转让性、项目经营成熟稳定、原则上运营满3年、现金流投资回报良好、收益来源合理分散、分派收益率不低于4%等）去靠拢。
孙康：我从企业的角度分享一下公募REITs对它们带来的影响。一方面对于平台公司来说，自身的业态、管理模式等和上市公司的差距是比较大的。但公募REITs的推出，给这些企业提供了一种单独资产上市的渠道，有效激发了企业的发行意向。另一方面公募REITs产品的推出与落地极大地丰富了企业的融资渠道，推动企业多元化融资。在实际操作层面，公募REITs仍处于试点阶段，项目要求聚焦重点行业，因此对于很多企业来说还是比较难以满足发行条件。未来随着政策的逐步放宽和业务模式的确定，我国公募REITs市场将会加速扩容。
姜海洋：我补充几点，一是发行公募REITs将给原始权益人带来益处，原始权益人通过发行REITs可以将重资产业务从体内剥离，有利于提升公司市值。二是个人对REITs的发展前景持乐观态度。中国自身的基础设施存量资产就已经很多了，再加上我国提出的“一带一路”战略构想，同样离不开基础设施建设投资。随着沿线国家经济的不断发展，我国对外基础设施建设投资收益将会越来越高，有利于更好地发挥国家发展规划的战略导向作用，也有利于壮大我国资本市场规模。
姚向武：首先，公募REITs在我国未来的发展前景是乐观的，这从国家及有关部委持续出台的政策文件足见其在资本市场的地位，也通过资本市场的认可度看出它的实际效果。只是从目前阶段来看，REITs产品对于发行人的吸引力还没有完全体现出来，很多发行人手里持有的优质资产本身不太缺少融资途径，且融资利率、规模都不小，而且相较于REITs来说操作还简单。因此，如何从政策指导到实际操作方面还需要很多的工作去做，才能进一步激发REITs市场的发展，发挥其真正的价值。对中介机构来说，我们除了掌握国家政策以外，也切实了解发行人的实际需求和实际操作困难。因此应在REITs业务发展中发挥更大的作用，在为发行人融资的同时，如果能发挥我们资产和资源整合能力，挖掘基础资产的潜在价值，提升基础资产盈利能力，这会很好地推动REITs市场高质量发展，形成良性循环。
安融评级投资者交流会第八期在热烈的气氛中进行。与会嘉宾各抒己见，从不同角度分享了自己的想法和见解，并且在现场交流环节与参会人员积极互动，反响热烈。
一、国内REITs最新消息
2022年5月30日，水利部召开水利基础设施REITs试点工作视频交流会议。会议指出，推进水利基础设施REITs试点工作，是深入贯彻落实习近平总书记“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”治水思路和习近平总书记在中央财经委员会第十一次会议上的重要讲话精神，创新水利投融资机制，适应水利基础设施建设融资需求、拓宽长期资金筹措渠道的有效举措。
2022年6月1日，国家发展改革委、国家能源局、财政部、自然资源部、生态环境部、住房城乡建设部、农业农村部、中国气象局和国家林业和草原局联合发布《“十四五”现代能源体系规划》提到“开展水电、风电、太阳能、抽水蓄能电站基础设施不动产投资信托基金等试点”。
2022年6月10日，国务院办公厅发布《关于印发城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022—2025年）的通知》（国办发〔2022〕22号），通知中指出：支持专业经营单位采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据进行债券融资。优先支持符合条件、已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目。
2022年6月15日证券时报消息，6月21日我国基础设施公募REITs将迎来上市一周年，近期多家基金公司也披露旗下REITs产品份额解除限售提示公告，首批上市的9只公募REITs部分限售份额即将解限并在市场上流通。以6月13日9只REITs的收盘价为基准进行测算，本次解禁规模共计112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%。
2022年6月15日，李克强主持召开国务院常务会议，部署支持民间投资和推进一举多得项目的措施等。会议指出，要鼓励金融机构采用续贷、展期等支持民间投资。对符合条件的项目提供政府性融资担保。抓紧推出面向民间投资的不动产投资信托基金项目。
2022年6月16日财联社消息，国家发改委新闻发言人孟玮16日表示，将鼓励民间投资积极参与盘活存量资产。鼓励高质量的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），形成示范效应。鼓励民间资本通过PPP等方式参与盘活国有存量资产，提高参与基础设施项目的便利程度。支持民营企业通过产权交易、并购重组等方式盘活自身资产，鼓励回收资金用于新的项目建设。
二、REITs相关知识
（一）REITs的含义
REITs的全称为Real Estate Investment Trust，意为不动产投资信托基金，是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品，风险收益介于股债之间，具有长期回报高、流动性强、派息稳定、分散风险等优点，为投资者提供了投资不动产等资产的机会。
通俗来讲，REITs就是汇集公众投资者的钱，去收购已经有稳定现金流的资产，由专业的资产管理机构和专业的运营机构去管理，通过强制分红来给广大机构投资者和个人投资者提供稳定收益和稳定分红，是一种既有现金流又有资产增值的金融产品。
（二）REITs的起源
REITs的理念最早起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构—普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。
MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrissey v. Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入需要缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。
（三）REITs的发展
20世纪60年代，美国率先推出《房地产信托投资方案》，标志REITs诞生，乘上美国经济发展快车，REITs迎来快速发展，但早期的REITs只是不动产融资的渠道之一，尚未发挥主动管理能力。
20世纪70年代，美国商业地产行业兴起，基建贷款市场需求快速上涨，抵押型REITs（mREITs）大量产生。然而随着mREITs的增加，市场竞争加剧，贷款标准下降，导致基本面变差，产生泡沫，泡沫破裂后市场暴跌，REITs遭受重创，进入低谷。
20世纪80年代，1986年的税改法案允许REITs进行内部管理，主流REITs开始从抵押型转向为权益型。美国REITs规模逐步扩大，成为目前世界上最成熟的REITs市场。
20世纪90年代，在庞大的存量盘活需求和完善的税收安排催化下，REITs产品被更多经济体采用，比利时、法国、希腊等国也陆续立法进入REITs市场；英国于2006年颁布《FinanceAct2006》法案；日本2001年引入，是亚洲最先推出REITs的国家，新加坡紧随其后。至此REITs已经成为风靡全球的金融产品。
REITs底层资产主要分布在房地产和基础设施等领域，高收益的商业地产居多，投资领域从最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，成为专门投资不动产的成熟金融产品。发展至今全球REITs规模超2万亿美元，美国占比65%，占据主导地位，日本、新加坡发展迅速，成为亚洲REITs主要市场。中国的公募REITs目前主要集中于基础设施REITs，有助于盘活存量资产，弥补投资资金不足，化解债务风险。
（四）REITs的特点
REITs主要有以下五大特点：
1、定向投资。REITs只能投资于具有稳定现金收入的收租型物业，不能投资于其他产业，也不能投资于房地产的开发。
2、强制分红。REITs必须将至少收入的90%在当年分配给投资人，是一个提供强制分红的产品。
3、产品透明。REITs作为可公开交易的投资基金，基础资产的运作管理相对单一，信息披露更加充分。REITs的募集说明书中充分的信息有助于大家了解这些资产的详细情况。
4、税收优惠。国外成熟REITs市场鼓励长期持有型的REITs投资方式，会给予REITs“穿透性税收待遇”，从分红到REITs管理公司的经营都有相应的税收减免。我国在2022年1月29日发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）时点税收政策的公告》。
5、价值增长。REITs不是始终限制在初期上市的资产规模上，REITs份额持有者将会享受到资产增值部分的红利。
三、REITs在中国的发展
REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。基础设施领域已经成为中国公募REITs落地的突破口和落脚点。
1、理论探索阶段（2005-2013年）
2004年，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，开启了资产证券化业务的探索。2005年，越秀投资于中国香港成功发行越秀 REITs，是中国第一只离岸 REITs。2008年，国务院发布《关于当前金融促进金融发展的若干意见》，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，后续因2008年金融危机，出于抑制风险考虑，REITs推进暂时停滞。2005年-2013年的中国REITs市场主要处于理论探索研究阶段，境内并无正式REITs产品上市。从市场来看，这一阶段的实践主要以境外发行REITs和银行间REITs产品为主。
2、类REITs阶段（2014-2019年）
2014年中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。2014年，国内首个权益类REITs产品“中信启航”在深交所挂牌，拉开国内类REITs发展大幕。这一阶段的中国REITs市场正在不断成长完善，产品以类REITs产品为主。类REITs产品实质仍是债务性融资且是私募发行。
3、公募REITs阶段（2020年至今）
2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。这一阶段中国REITs市场开始由私募的债务融资属性的类REITs产品，开始转向公募的权益融资属性的公募REITs产品。2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市。开盘后，9只公募REITs全线上涨。截至收盘，全部收红，合计成交额达18.6亿元。
我国公募基础设施REITs正当其时，意义重大。从国家战略来看，公募REITs打通产业资本与金融良性循环，为构建“双循环”、支持新基建提供有效支持；从资产端来看，公募REITs有助于盘活市场存量，房地产软着陆方案，降低地方债务负担，防范系统性金融风险；从资金端看，将为投资者配置投资组合提供更多选择。
四、国内REITs相关主要政策文件
五、基础设施公募REITs介绍（上海证券交易所官网）
（一）基础设施公募REITs定义
我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。
基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
（二）基础设施公募REITs意义
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
（三）基础设施公募REITs架构特点
一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；
二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
（四）基础设施公募REITs产品特点
基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点：
一是公募REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；
二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目；
三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。
国务院办公厅关于进一步盘活存量资产
扩大有效投资的意见（节选）
国办发〔2022〕19号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，经国务院同意，现就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出以下意见。
一、聚焦盘活存量资产重点方向
（一）重点领域。一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
（二）重点区域。一是推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。二是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。三是围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。
（三）重点企业。盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。
二、优化完善存量资产盘活方式
（四）推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。
（十四）落实财税金融政策。落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务和宣传工作，指导企业依法依规纳税，在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。加强投融资合作对接，积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。
五、严格落实各类风险防控举措
（十八）依法依规稳妥有序推进存量资产盘活。严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务。坚持市场化法治化原则，严格落实国有资产监督管理规定，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，除相关政策规定的情形外，应主要通过公共资源交易平台、证券交易所、产权交易所等公开透明渠道合理确定交易价格，严防国有资产流失。充分保障债权人的合法权益，避免在存量资产转让过程中出现债权悬空。多措并举做好职工安置，为盘活存量资产创造良好条件和氛围。所有拟发行基础设施REITs的项目均应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险。
（二十）保障基础设施稳健运营。对公共属性较强的基础设施项目，在盘活存量资产时应处理好项目公益性与经营性的关系，确保投资方在接手后引入或组建具备较强能力和丰富经验的基础设施运营管理机构，保持基础设施稳健运营，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。
（二十四）积极开展试点探索。根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施，防止“一哄而上”。
国务院办公厅
2022年5月19日
中国证监会办公厅 国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知
证监办发〔2022〕53号
中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委：
为进一步深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）和《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），以及中国证监会与国家发展改革委联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》等要求，规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）工作，现就有关事项通知如下：
一、充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义
加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的一项重大决策部署。保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。各地方、各有关单位要高度重视、精心组织，稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作，确保取得实效。
二、深入落实房地产市场平稳健康发展有关要求
保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。
三、严格规范回收资金用途
发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人（原始权益人）在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。
四、进一步压实参与方监督职责
发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向有关证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。
五、切实加强沟通协作
中国证监会各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等有关单位要加强相关业务过程监管，压实机构主体责任，落实各项监管要求。沪深证券交易所要抓紧明确审核和持续监管安排，对发行上市、信息披露、回收资金使用等事项加强监督管理。
各省级发展改革委要加强政策宣传解读，协调落实申报条件，推动加快回收资金投入的新项目开工建设进度，尽快形成实物工作量。国家发展改革委根据职责分工，将符合条件的项目推荐至中国证监会。
中国证监会、国家发展改革委加强沟通协作，细化职责分工和工作标准，优化推荐、审核工作程序和相关要求，完善工作机制，不断增强项目推荐、审核的透明度和规范性，加快工作进度，进一步提高工作效率。
特此通知。
中国证监会办公厅 国家发展改革委办公厅
2022年5月24日