我国房地产债券市场的困境与思考 | 安融评级投资者交流会第十二期成功举办
2022年10月26日，由安融信用评级有限公司（简称“安融评级”）主办的安融评级投资者交流会第十二期顺利开展，本期投资者交流会的主题为“我国房地产债券市场的困境与思考”。
近年来，房地产企业资金流动性持续紧张，尤其是民营企业，发债更为不易。据中指研究院统计，上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，为近年最低点。同时，房地产债券违约率也居高不下。2022年上半年，房地产信用债违约率达到26.47%，创历史新高，比去年同期增加了两倍多。在此情形下，国家也开始陆续出台各项政策和措施帮助解决房地产企业发债难、违约率高等问题，在纾困解难的同时加强风险管控，促进房地产债券市场良好发展。2022年5月，监管机构选定碧桂园、龙湖等5家民营房企进入“示范房企”名单，引导支持其境内发债。2022年10月8日，财政部发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），再次强调国企通过土地出让等方式虚增财政收入的严令禁止，意味着地方政府部门通过隶属国企拿地以此增加地方财政收入的行为被紧急叫停，加强对地方区域房地产的上游监管。
为紧跟市场动态，提高研究实力，安融评级诚挚邀请东兴证券信用与机构部高级副总裁杨攀、中兴财光华会计师事务所合伙人张磊、兴业银行怡海花园支行行长赵腾达、国家开发投资集团有限公司党组巡视办联络处处长丁小亮、安融评级评级委员会主任郭佳丽以及质量管理部总经理胡超等业内人士参与本期交流会，畅抒高见，共话未来，共同研讨我国房地产债券市场面临的困境，为其风险的防范与应对建言献策，并对国内房地产债券市场未来的发展趋势进行展望。
本期交流会由安融评级研究发展部副总经理秦志远担任主持人。交流内容主要围绕以下要点展开：（1）我国房地产债券市场面临的困境；（2）我国房地产债券风险的化解措施；（3）我国房地产债券市场未来展望。
郭佳丽表示，房地产债券的困境其实反映的是房地产企业的困境。目前房企面临现金流紧张、融资难等问题，这也是因为房地产项目一般都具有规模大、投资多、期限长等特点。房地产项目开发都需要从融资开始，其资金回流一般是靠售楼或商业租赁等方式。对房地产企业来说，资金来源、市场需求和房产销售量是影响其资金流的主要因素。而这三个方面会受到人口、政策和居民收入等宏观因素的影响。政策方面，近几年国家多次提出了限制炒房投资的目标，以及一些配套的金融政策，对过快上涨的房价起到一定减速作用。比如，某县级市的房价已经赶上了一些地区的地级市房价，其中一个原因就是外地人在当地买房投资使房价越炒越高。这种现象对于真正有购房需求的年轻人来说其实是不利的，也会造成很多社会问题。比如，很多家庭为了给子女买房，可能会将两代人、三个家庭的资金都投入进去，导致大量资金涌入到房地产行业中，这其实也会给其他行业的发展造成影响。国家通过政策影响给地产降温，对于地产企业的风险累积也有一定影响。2021年国家推出的“三道红线”、“资金不能违规流入房地产”等规定，在给地产降温的同时也限制了地产企业的融资。人口方面，人口老龄化和城市人口的净流出都会从需求端产生影响。比如，未来一个年轻家庭可能会有来自上一代人的好几套房产，其购房需求会下降。近两年宏观经济层面的影响降低了很多人的收入信心，从而降低了其购房信心。从地产行业的信用风险来看，2021年可以说是一个爆发期，整个市场对地产行业的信心都是下降的。从地产行业的资金方面来看，资金供给的收紧会让很多企业出现短期流动性的困难，比如去年郑州大量房地产项目停工的现象。同时，政府为了保障交房就会加大对商品房预售资金的监管，进一步限制房地产企业的资金应用。对于房地产企业走出债券违约困境的方法，我认为债券作为房地产企业的一种融资方式，其实需要解决的是企业主体风险也就是融资难的问题。解决了流动性紧张的问题就会保证充足的资金来兑付债券，从而避免违约的发生。国家层面已放松相关政策，比如今年实行的降低首套房利率下限、置换住房的资金优惠政策等，试图从需求端提升底层消费，其政策的现阶段效果不会很明显。通过供给端，比如银行给房地产企业提供资金支持、监管机构帮助民营房企增信、地方政府建立房地产纾困基金等，会更为直观有效。短期来说，并购融资可能是一个不错的方法，尤其对于中小企业。长期来看，除了外部支持，房地产企业应该通过自身去寻找解决方案。比如加强口碑和品牌建设，提高工程项目品质来吸引购房客。对于房地产市场的未来发展方向，我认为经过震荡之后，行业的集中度会提高，中小企业会向头部企业倾斜和聚集，形成规模经济效益，降低企业融资难度。从债券投资的角度，我认为投资房地产债券应更关注主体资质。
胡超表示，房地产债券的信用状况源于其发债主体，又依托于房地产行业。从多个时间维度考量房地产行业，可总结为“短期看政策，中期看经济，长期看人口”。短期来看，2020年开始从供给端和融资端两端来规范房地产的发展，最后导致了一个良性的蜕变。中期来看，中国的经济处于一个转型期，国内外对于经济增长速度的预期和收入增速预期都没以前那么高。长期来看，中国的经济体量依旧会有很大增长空间。总体来说，房地产行业规模会缓慢增长，结构会发生深刻变化。过去几年国家对于房地产市场的政策目前来看产生了两个主要结果，一个是造就了2019年的一波牛市，另一个是将资金引导到了制造业。经过多年努力，中国的制造业得到了良好发展和长足的进步，比如今年我们的汽车出口数量超过了德国，说明我们国家在资源配置方面取得了较好的成效。另一个有意思的是中式“美林时钟”，国外传统的美林时钟是没有包括房地产投资时钟的，中国式“美林时钟”是将房地产投资时间加了进去，中国的房地产周期一般是3-4年，但我们发现这次的周期经历谷底之后还一直没有恢复。中观的宏观经济和长远看的人口已经发生了实质性变革。除了国内因素之外，也要考虑国际因素。第一个就是国外包括西方发达国家的态度没有以前那么友好。最明显的例子就是香港出现外资企业抛售了香港的物业，将亚太区办公地点迁移到了新加坡。第二个就是一些外商在一线城市配置资产赚得的资金可能不会再留在中国，而是流向别的国家。最明显的例子就是沙特以及其他几个产油区的国家，今年的房价比去年基本翻了一倍。从长远来看，我认为参照日本的经济发展模式，未来还可以在一线城市核心地区、重点地区看到物业发展的潜力，一线城市长期来看存在一定的房产配置价值。
杨攀表示，房地产债券发生违约肯定存在现金流、企业经营和信用方面的问题。可以从三个方面来讲，第一个是企业自身的经营问题，包括两个方面。一是企业现金流的问题。之前所有的信托和证券公司都可以设立集合资产管理计划和定向资产管理计划投向房地产，资管新规发布之后，这样的业务就暂停了。房地产企业自身在做投资的时候，其实是将短期的资金做一个长期的投资，一旦现金流出现危机，就会很容易陷入财务困境。二是从非常微观的角度考虑企业的经营和职业经理人的目标一致性。第二个是房地产企业前期制度上存在漏洞，在风险管理方面设计不够，比如保交楼的问题。第三个是从宏观角度来讲，需求出现收缩，供给受到冲击，房地产企业和市场的预期不断降低，相关的房地产信托理财产品都存在较大的收益空缺。预期在变，微观来讲实际上就是缺乏底层资金。此外，调低房地产债券的信用评级也会明显影响房地产企业的融资能力。对于解决办法，上市公司相对于非上市公司会更容易解决，可以通过股票市场获得相应现金流，或者可以用股票作为担保融得资金；而其他公司可能就只能在一级市场通过发债的形式获取资金。想要通过自身重组解决债券违约问题的话，还是需要有资金支持，是有一定难度的。
张磊表示，房地产行业与钢铁、煤炭、家居等上下游行业关联性很强，是经济发展的支柱型产业。对于居民来说，住宅的购买和改善需求都是“刚需”，预计未来房地产行业的发展比较乐观。部分房地产债券违约是行业下行和企业自身经营不善等因素共同作用的结果。坚持房住不炒和经济转型，并不是要把房地产行业和制造业发展对立起来，两者都是为了满足人民的需求，都应该得到支持。
赵腾达表示，房地产行业过去凭借着杠杆资金和高周转的运作模式，取得了高速发展，部分房企和个人甚至获取了远超社会平均收益的超额回报和个人财富积累，但是也逐步积累了隐忧。体现在一旦宏观政策出现大的调整或转向，房地产企业普遍存在的“短贷长用”问题，则会加速暴露，甚至引起踩踏现象。从银行视角看，宏观政策对信贷资金的指挥棒作用最为直接，反映到对房地产企业融资，也可能最为剧烈。党继续坚持“房住不炒”的定位，表明国家向高质量发展转型的决心是非常坚决的。体现到金融供给端，要求金融机构必须胸怀“国之大者”，与实体经济同频共振，将信贷资源重点投向住房租赁、城市更新等准公益项目，和园区开发、经营性物业等产业升级属性非常强的领域。房地产行业作为整个经济体系重要的一环，必须顺应国家大势，利用好现阶段国家帮扶政策窗口期，强化自身的实体经济属性，加速转型，全力融入“产业升级和高质量发展”的大局之中，才能尽快改变当前面临的融资困境。
此外，各位嘉宾对于房地产其他相关金融投资工具如REITs的性质、应用和发展现状等进行了讨论，并结合市场经济理论对于房地产市场的经济运行规律和资源配置功能及效应也进行了相关探讨。总体来说，大家对于房地产债券市场的未来发展还是充满信心的。
安融评级投资者交流会第十二期在热烈的气氛中进行。与会嘉宾各抒己见，从不同角度分享了自己的想法和见解，并且在现场交流环节与参会人员积极互动，反响热烈。
一、房地产债券发行与存量情况
1、近期房地产债券发行情况
2022年9月12日—10月9日，新发行房地产债券共35只，涉及发行人27家，发行规模为348.56亿元。新发行房地产债券类型与规模：超短期融资债券6只，规模23.5亿元；私募债3只，规模13.05亿元；一般中期票据11只，规模148.3亿元；一般公司债11只，规模120.7亿元；证监会主管ABS4只，规模43.01亿元。
新发行房地产债券中，13只债券在上交所发行，5只在深交所发行，17只在银行间债券市场上发行。新发行房地产债券中，发行利率最高的是光大嘉宝股份有限公司4.50%，最低的是苏州苏高新集团有限公司1.66%。从区域分布的角度，广东省发债数量和规模最大，其次是江苏和上海。
表1 2022年9月12日-2022年10月9日新发行房地产债券主要信息表
2、房地产债券存量情况
截至2022年10月9日，中国房地产债券的债券余额尚未清零的有1356只，涉及发行人229家，累计债券余额12027.71亿元，其中2008年房地产债券1只，余额6.00亿元；2015年房地产债券13只，余额182.07亿元；2016年房地产债券69只，余额552.43亿元；2017年房地产债券40只，余额300.52亿元；2018年房地产债券90只，余额874.25亿元；2019年房地产债券172只，余额1327.89亿元；2020年房地产债券302只，余额2877.15亿元；2021年房地产债券386只，余额3352.46亿元；2022年（截至10月9日）房地产债券283只，余额2554.94亿元。
二、房地产债券违约现状
从2018年开始出现了房地产和金融行业的违约债券。随着房地产政策的收紧，地产板块债券违约规模增速较快，相较于2021年8月31日，2022年8月31日，房地产板块的债券违约规模占比增长近4倍，上升至第一位。截至2022年10月9日，中国房地产行业违约债券有110只，涉及发行人32家，累计违约债券余额1458.67亿元。2022年上半年，房地产信用债违约率达到26.47%，创历史新高，比去年同期增加了两倍多。从新增违约主体来看，2022年上半年共新增12家信用债违约主体，其中7家是房地产企业。
此外，安融评级尝试量化宏观经济对于房地产债券违约的影响，因此选取了GDP、M1货币供应量、固定资产投资等不同指标作为自变量、房地产债券余额违约率作为因变量，通过SPSS统计分析软件对其2019-2021三年的季度数据进行相关性和影响力分析，最后通过逐步回归和岭回归分析的结果显示，GDP对于房地产债券余额违约率的影响在所选指标中是最大的，水平呈现显著性。
信用利差方面，从2015年以来的数据看，2022年9月末，房地产行业AAA级、AA+级产业债信用利差所处历史百分位数分别为32%、38%，处于历史中等偏低水平。与房地产行业相比，商业贸易行业AA+级产业债信用利差所处历史百分位数为50%，医药生物行业AA+级产业债信用利差所处历史百分位数为43%，处于历史中等水平。此外，各评级城投债信用利差均处于历史低位，不同评级城投债信用利差走势分化，其中AAA级城投债信用利差下降2.35bp，AA+级、AA级城投债信用利差分别上升0.86bp、7.64bp。
三、房地产债券评级情况
1、评级调整情况
2021年公募债券市场的信用评级调整中，房地产管理和开发行业的发行人评级调降数量有23家，调升数量为0，调降率为8.88%，调降数量和调降率处于较高水平。
表2 2021年公募债券市场主要行业信用评级调整情况
具体统计了房地产行业及其上下游在最近一个月内，即2022年9月5日-10月9日，共有31家发行人企业发生了负面评级调整。可以看到，朗诗绿色管理被穆迪机构两次下调评级，旭辉控股集团被4家机构下调了评级，中骏集团控股被3家机构下调了评级，红星美凯龙、远洋集团、碧桂园都分别被2家机构下调了评级。其中，红星美凯龙虽然不属于房地产行业，但其主要业务是家居领域，属于房地产的下游产业。
表3 2022年9月5日-2022年10月9日房地产及其上下游企业负面评级调整情况表
2、近期主要评级下调事件
（1）红星美凯龙家居集团股份有限公司
9月13日，惠誉已将中资企业红星美凯龙家居集团股份有限公司（简称“红星美凯龙”）的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级由“BB”下调至“B”，并将由香港红星美凯龙全球家居有限公司发行的3亿美元优先票据的评级由“BB”下调至“B”；此外，所有评级均被置于负面观察名单。评级下调反映了红星美凯龙母公司红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星控股”），并表后信用状况评估从“bb-”降至“ccc”，原因是红星控股在未来12个月内有大量境内债券到期，其再融资风险有所增加。惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，遵循“子公司更强”路径，基于红星控股的并表后信用状况得出红星美凯龙的评级。惠誉还将红星美凯龙的独立信用状况从“bb”调整为“bb-”，以反映在该公司决定不行使与部分资产支持证券（ABS）挂钩的证券化资产回购权后，债权人对红星美凯龙的信心可能会减弱。惠誉还认为，持续疲软的新房销售和疫情相关因素将影响红星美凯龙的运营。尽管如此，惠誉认为红星美凯龙的流动性仍然充足，其可用现金足以覆盖所有到期短期资本市场债务，同时获得银行融资的渠道保持不变。列入负面观察名单反映了惠誉的观点，即红星控股的流动性紧张，其对2022年11月可赎回的35亿元境内债进行再融资的能力存在不确定性，此类情形可能会收紧红星美凯龙的融资渠道。
9月27日，标普报告称，将红星美凯龙家居集团股份有限公司（简称“红星美凯龙”）的长期发行人信用评级由“B+”下调至“B-”，展望维持“负面”。评级下调反映了标普的观点，即随着未来两年现金减少和高潜在债务到期，其母公司红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星美凯龙集团”）的流动性风险已经增加。标普继续将红星美凯龙作为母公司的核心子公司进行评估，因此根据红星美凯龙集团的集团信用状况，红星美凯龙的评级上限为“B-”。负面展望反映了标普的观点，即由于其母公司红星美凯龙集团的负面干预或风险传递，红星美凯龙的融资渠道或将恶化。标普预期红星美凯龙将通过再融资或利用内部资源来管理即将到期的债务。
（2）碧桂园控股有限公司
9月19日，标普报告称，将碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园”）的长期发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望“负面”。评级下调基于碧桂园因销售疲软和高额建安支出而导致的流动性缓冲不断缩小。标普认为，销售疲软将是碧桂园流动性的主要风险。标普预计该公司的建安支出仍将高于同行，因其在较低线城市的敞口，该类城市土地成本较低。根据标普的预测，此类支出将占公司合同销售额的60%。另一方面，碧桂园在2022年前8个月的销售额同比下降39%后，标普预计该公司在2022年剩余月份的合同销售额不会有实质性的恢复。标普认为，该开发商对较低线城市的风险敞口较高，于此类地区有66%的可售资源，在未来几个月里，该公司将继续面临更为疲软和波动更大的房地产需求。负面展望反映了标普的观点，即碧桂园的流动性缓冲可能会进一步恶化，原因是未来12个月的销售疲软和大额建安支出。随着销售额和利润率下降，该公司的杠杆率也可能进一步上升。9月21日，穆迪报告称，将碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园”）的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，展望维持“负面”，并将其高级无抵押评级评级由“Ba1”下调至“Ba2”。评级下调反映了穆迪的观点，即碧桂园销售表现较预期弱，加上在市场环境困难情况下，其合同销售及利润将收缩，穆迪忧虑集团在未来12至18个月的流动资金及财务状况会进一步转差。
（3）远洋集团控股有限公司
9月6日，穆迪报告称，将远洋集团控股有限公司（简称“远洋集团”）的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，展望仍为“负面”。评级下调反映了远洋集团的个体信用状况减弱，原因在于，在充满挑战的经营条件下，远洋集团越来越多地质押资产获得融资，并使用内部现金偿还到期债务，导致其融资渠道恶化，财务灵活性降低。负面展望反映了远洋集团是否有能力筹集新的无抵押长期资金以维持其流动性缓冲存有不确定性。9月15日，惠誉将远洋集团控股有限公司（简称“远洋集团”）的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“BB+”下调至“BB”。所有评级仍维持负面评级观察。评级下调反映了远洋资本控股有限公司（简称“远洋资本”，由远洋集团持股49%）激进的财务管理对远洋集团信用状况的负面影响。远洋资本近期对其资本市场债务进行了展期，反映出其流动性的收紧。惠誉认为远洋集团的财务灵活性仍然为其评级提供支持，但负面评级观察反映了惠誉的观点，即如果远洋资本未能解决即将到期的债务问题，远洋集团的流动性缓冲可能会减弱。惠誉也在关注远洋集团的融资渠道，包括其在岸债券发行的进展，以及销售业绩。
四、近期动态
1、监管动态
2022年9月29日，中国人民银行与中国银行保险监督管理委员会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022 年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。9月30日晚间，中国人民银行公布决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。2022年10月8日，为了进一步优化财政支出结构，缓解当前财政收支矛盾，财政部发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），明确指出，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险”。该文件进一步强调了国企通过土地出让等方式虚增财政收入的严令禁止，意味着地方政府部门通过隶属国企拿地以此增加地方财政收入的行为被紧急叫停，加强对地方区域房地产的上游监管。同时，文件依旧提出要规范和切实防范事业单位举债和债务风险的问题，严格管控地方事业单位举债，一律禁止新增政府各类隐性债务，防范地方政府债务风险。
2、地方动态
2022年8月，郑州市人民政府办公厅印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金，规模暂定100亿元，以尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难。这是全国首个纾困楼市的地方基金。截至9月17日，郑州市房地产基金纾困项目达到7个，预计资金投入超过33亿元，目前纾困项目已陆续实现复工。继郑州后，其他省市也陆续设立纾困基金。8月中旬，广西南宁设立南宁市平稳房地产基金，首期规模为30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。8月23日，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立规模50亿元的纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。除此之外，浙江房协与浙商资产成立了100亿元规模的“并购重组专项基金”，后续将用于推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业的金融风险和项目风险。陕建地产集团与中国信达共同设立100亿元的“并购重整基金”，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。
2022年8月15日，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房，其中也有“适当放宽资金使用限制”、“允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用”等规定。9月24日，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区行政公署发布《阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施》，提出：实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房；鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。优化土地出让价款缴纳，分期缴纳房地产用地土地出让价款。调整房屋套数的认定标准，实行“认贷不认房”。优化实施商业银行开展住房公积金贴息贷款和组合贷款。全面落实住房公积金“全疆通办”，异地贷款职工与当地缴存职工享有同等权益。
3、帮扶举措
（1）帮扶民企发债
近年来，房地产企业资金流动性持续紧张，尤其是民营企业，发债更为不易。据中指研究院统计，上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，为近年最低点。
2022年5月，监管机构选定碧桂园、龙湖等5家民营房企进入“示范房企”名单，引导支持其境内发债，主要采用信用风险缓释凭证（CRMW）和信用违约互换（CDS）等信用保护工具，主要由中债信用、中证金融联合承销机构创设。在此带动下，碧桂园、龙湖等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。接着在8月中旬，监管部门指示中债信用对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”，并将6家民营房企纳入首批试点名单。
2022年9月16日，碧桂园完成2022年度第一期中期票据簿记建档工作，本次发行金额为15亿元，期限3年。本次中票募集的资金将部分用于项目开发建设，有助于“保交楼”目标的实现，推动自身经营、现金流等进入良性“循环”。作为“中债信用”增信民企发债的正式落地，碧桂园此次发债进一步增强了优质房企的融资能力，改善了企业的流动性。此前，碧桂园已于2022年2月完成中期票据注册，本金金额为50亿元，第一期发行后还剩下35亿元，将在年内全部发行完毕。碧桂园此次发债最终票面利率较低，为3.2%，投资者认购踊跃，全场认购倍数达2.86倍。近一个月来，除了碧桂园，中债信用已相继为龙湖、新城、美的置业的发债提供全额信用担保。
（2）精准防控风险
2022年8月29日，中国农业银行管理层在中期业绩会上表示，6月末公司房地产不良贷款余额335亿元，较上年上升了53亿元，不良率3.97%，较上年上升0.58个百分点。不良贷款增长主要是前期部分扩张较快、负债较高的少数大型房地产民营企业风险的持续暴露，目前看暴露已比较充分，风险可控。下半年，农行将继续提高房地产风险精准防控能力，区分具体项目风险和企业集团风险，不搞一刀切，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过支持项目并购等多种金融手段，支持和配合地方政府保交楼。
（3）提供6000亿融资支持
2022年9月底，央行和银保监会两部门要求中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等六大银行，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，加大对房地产融资的支持力度，形式包括抵押贷款、按揭贷款、开发贷款、购买债券等。事实上据统计，六大行上半年新增按揭贷款和涉房贷款已经达到了6630亿元。此次融资帮扶意味着接下来几个月，六大国有银行将向房地产提供至少6000亿元的资金支持，将有利于缓解开发商的现金流压力。
表4 2022上半年六大行新增按揭贷款和涉房贷款额度
财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知
财预〔2022〕126号
各中央预算单位，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局：
坚持党政机关过紧日子是党中央、国务院的明确要求，是建设高效廉洁政府的重要内容，也是缓解当前财政收支矛盾的客观需要。近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是，仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出，现就有关事项通知如下：
一、加强预算编制源头管理。建立健全“三公”经费和一般性支出审核机制，加强有关支出必要性、合理性审核，坚决取消无实质内容的因公出国（境）等活动，压缩公务接待数量和费用预算，严控公务用车购置和运行维护支出。2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。各单位要落实非财政拨款经费管理主体责任，严格控制非财政拨款安排“三公”经费和一般性支出，确保“三公”经费和一般性支出保持在合理水平。严禁事业单位用钱大手大脚、铺张浪费等行为。
二、硬化预算执行刚性约束。全面加强预算执行管理，硬化实化预算约束机制，严格执行人大批准的预算，强化预算指标管理，不得无预算、超预算安排支出。严格执行会议费、培训费、差旅费标准，严禁超标准、超范围列支。严控预算调剂事项，不得年底突击花钱。部门所属单位如需增加“三公”经费预算，原则上通过内部调剂解决。严格按预算开支一般性支出，不得报销与公务活动无关的费用，对应由本单位履行职责的工作事项不得通过政府购买服务方式变相增加编外人员预算。
三、强化“三公”经费执行监控。财政部依托预算管理一体化系统监控地区、部门“三公”经费预算执行。地方财政部门要充分利用一体化建设成果，将“三公”经费管理规则嵌入一体化系统，建立执行监控机制，防范无预算、超预算列支“三公”经费等问题。各地区要完善数据报送机制，按要求及时上传数据、提高数据质量，保障数据的真实性、准确性和完整性。
四、加大“三公”经费公开力度。按照“公开为常态、不公开为例外”原则，依法依规公开“三公”经费预决算信息，接受社会和公众的监督。完善“三公”经费公开规则，持续扩大“三公”经费公开范围、细化公开内容，对落实过紧日子要求压减支出、“三公”经费增减变化原因等予以重点说明，推动部门所属单位按要求公开预决算和“三公”经费情况，进一步增强“三公”经费预决算透明度。
五、做深做细过紧日子情况评估。中央部门要继续按季度评估本部门落实过紧日子情况，从制度建设情况、一般性支出情况、“三公”经费情况、支出标准建设及执行情况等方面进行全面评估，财政部门要将评估结果与相关单位预算安排挂钩。地方财政部门要加强过紧日子评估制度建设，强化本地区部门和单位过紧日子情况评估和结果运用，及时发现问题、堵塞漏洞、改进管理。
六、加快支出标准体系建设。发挥支出标准体系在预算管理中的长期性、稳定性和基础性作用，逐步建立涵盖财政重点支出领域、主要共性项目和重大延续性项目的支出标准体系。结合经济社会发展、物价变动、财力变化等因素，合理确定公务支出标准，提高支出范围和标准的科学化、规范化水平。及时跟踪了解公务支出标准的实施情况，确保公务支出各项制度在执行中不打折扣。
七、做实全过程预算绩效管理。按照建立全方位、全过程、全覆盖的预算绩效管理体系要求，完善预算绩效管理制度体系，加快推进配套制度和实施细则建设。进一步完善绩效管理链条，做实事前绩效评估，严格绩效目标管理，加强绩效运行监控，提升绩效评价质效。有序推进部门和单位整体支出绩效评价，推动提升部门和单位管理效率和履职效能。硬化绩效结果与预算安排、改进管理、政策调整挂钩机制，强化绩效管理激励约束，大力削减低效无效资金。
八、防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
九、强化监督检查和问责机制。各级财政部门要加强“三公”经费全流程管理，加强预算编制、指标管理、预算执行等各环节监督，抓好审计问题整改，对发现的违规违纪问题及时移送纪检监察机关。各部门各单位要健全“三公”经费内部管理办法，强化内部预算、财务、资产等方面的监督检查。财政部各地监管局要加强属地中央预算单位“三公”经费预算执行情况的日常监管，重点关注超标准列支“三公”经费和培训费等、违规发放津贴补贴或职工福利、年底突击花钱、违规兴建政府性楼堂馆所等问题。同时，加强对属地虚增财政收入的监测，发现一起、处理一起、问责一起。
各地区各部门要切实增强“四个意识”、做到“两个维护”，牢固树立艰苦奋斗、勤俭节约思想，毫不动摇坚持政府过紧日子，持之以恒做好“三公”经费和一般性支出管理，以“时时放心不下”的责任感不断完善制度机制，提升管理效能，促进财政预算管理水平不断迈上新台阶。
财政部
2022年9月24日